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编者按：本文来自微信公众号财经十一人（ID：caijingEleven），作者张光裕 陈嘉瑶 编辑王博，创业邦经授权转载。

过去一年多来，新房渠道赛道成为资本、科技公司和经纪行业传统豪门逐鹿的焦点舞台。

贝壳赴美上市后的首份年报显示，2020年公司的新房营业收入同比增长87%，达到379亿元，已经反超帮其打下江山的二手房业务。

2020年底，58同城从纽交所私有化退市，随后将安居客、58房产等四大旗下品牌包装重组为安居客集团，在港交所递交招股书，再战资本市场。招股书中提到，拓展新房业务是募集资金的一项重要用途。

随后，58同城CEO姚劲波在社交媒体指责贝壳，并称“58安居客今年将作为挑战者全面进入新房交易领域。”

据国家统计局数据，2020年全国新建住宅销售额达到15.5万亿元，同比涨幅10.8%。长期来看，未来十余年里核心城市仍需要新建大量住宅来与人口规模匹配。

新房渠道市场有潜力、门槛低，让很多经验欠缺的科技大佬也动了心。

自2020年7月起，阿里和易居在9个月里完成战略合作、股权结构深度绑定，并联合推出天猫好房，主攻新房渠道市场。易居董事局主席周忻喊出三年内年度GMV破2万亿元，年收入破500亿元的宏愿。

另一家科技巨头字节跳动则更早完成出手，2019年他们孵化幸福里，透过两级公司对其100%持股。

此时，一些嗅觉灵敏的投资机构也在赛道中寻找着“潜力股”。今年3月，以直营模式经营新房渠道市场的公司居理买房网完成4亿元C+轮融资，投资方包括腾讯和红杉。

一边是进击的渠道商，一边是防守自卫的开发商。担心渠道商的利润分成，生存环境越来越艰难的头部房企也开始了自建渠道之路。

通盘望过去，贝壳、58安居客、易居等重量玩家们已扎下阵脚，一场行业大战即将来临。

但深入行业的肌理，58安居客、易居等新玩家，尚未培育起竞争必需的核心能力。即使是耕耘多年的成熟玩家贝壳找房，也将面临商业模式的天然瓶颈。而开发商期望渠道能为他们引入有额外增益的线上流量，但目前看尚未有成熟方案。

从宏观背景看，新房市场仍将长期保持旺盛的需求。据第七次人口普查，我国目前常住人口城镇化率达到63.89%。过去十年里以每年1个百分点的速度稳定增长。

中国社科院农村发展研究所在《中国农村发展报告（2021）》中预测，到2035年，我国常住人口城市化率将达到72%左右。这意味着，未来15年里，全国范围将新增超1亿城市常住人口。

而按照国际经验，当城市化率发展到如今这一阶段后，从中小城市到大城市的人口流动会比农村进城人口更多。

“十四五”规划中也提到在完成城镇化率目标之外，要壮大城市群和都市圈。长期来看，在未来十余年里核心城市仍需要新建大量住宅来与人口规模匹配。

市场对新房的需求越来越多，盖房子的人对渠道商的需求也只增不减。

居理买房网CEO王鹏分析道，房价快速上涨那几年，渠道商并不是房企的刚需。因为，只要房价上涨幅度高于开发商的拿地和融资成本，他们捂盘惜售就能赚得更多。只有急于扩张规模的房企，才会主动选择渠道商。

但今非昔比，现在，从提高回款效率考量，越来越多的开发商都不得不选择渠道商。

目前，“房住不炒”指导精神下，重点城市房价趋于稳定，难再有迅捷的涨势。而与此同时，房地产企业不再是银行的宠儿，融资成本持续走高。随着土地拍卖规则不断完善和透明，房企的拿地成本也在变高。

今年，银行贷款两集中政策限制了银行向整个地产开发行业的放贷规模。一些开发商财务爆雷出现，也抬高了行业发债融资的难度。

最近陆续结束的重点城市第二次集中供地中，不少城市出现大面积流拍或底价成交现象。可看出开发商在尽其所能节流，保障现金流稳定。

这势必会让开发商更加追求销售回款进度，依赖新房渠道。

某龙头房企华北区域营销负责人告诉记者，目前该区域有四五成销售靠渠道完成，个别项目达到七八成。

但选择渠道商代价不小。

据平安证券报告，2019年我国新房渠道平均佣金率为2.3%，过去五年里约以每年0.1个百分点速度增长。

2020年贝壳新房平均佣金率为2.7%。“如今资金压力下，房企在控制每个项目营销费率，可能只有2%到2.5%，还没有贝壳平均佣金率高。”

文章来源：《节能与环保》 网址: http://www.jnbjb.cn/zonghexinwen/2021/1007/2458.html